Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez vendre. Or ce bien dispose d’un stationnement séparé – garage indépendant, parking en surface ou souterrain, place privative à proximité, etc.
En regardant ces deux biens distincts, vous vous posez une question simple : et s’il était possible de les vendre séparément ? C’est-à-dire de céder le logement d’un côté et de vendre le parking de l’autre, plutôt que de les rattacher à la même transaction ?
Lorsqu’on sait que les places de stationnement en ville sont rares et que ce type de dépendance se vend à un prix élevé sur le marché, l’interrogation est plus que légitime.
En réalité, il y a deux questions en une :
- Est-il obligatoire de vendre le logement avec son parking ?
- Le cas échéant, est-ce intéressant de les vendre isolément ?
Tout dépend de plusieurs facteurs juridiques et pratiques, que je vous propose de découvrir dans cet article.
Vendre le logement avec son parking : le cas le plus courant
Autant le dire d’emblée : la vente conjointe d’un logement et de son stationnement constitue le cas le plus courant.
Il est naturel de céder les deux lots ensemble, en particulier lorsque le stationnement est attenant au bien résidentiel (le garage accolé à la maison) ou qu’il fait partie intégrante de l’immeuble (la place a été vendue en même temps que les lots résidentiels).
La logique veut donc que l’on vende les deux à la fois.
Mais ce n’est pas forcément une obligation !
Dans les faits, il est parfois possible de séparer les deux lots, ce qu’un grand nombre de propriétaires ignorent tout simplement.
Vous aurez noté que j’ai écrit « parfois possible ». Qu’en est-il exactement ?
Peut-on légalement vendre un bien sans parking ?
La législation prévoit la possibilité de vendre les deux biens séparément, mais à une condition : ils doivent constituer deux lots séparés et disposer d’un titre de propriété distinct.
Ainsi :
- L’appartement constitue le lot A.
- Le parking constitue le lot B.
Le stationnement doit être séparé dans les faits et apparaître à part dans le contrat d’achat. C’est pourquoi il est rare de pouvoir le faire pour une maison individuelle, le garage étant souvent inclus dans la même parcelle, ce qui nécessite une division préalable.
À l’inverse, s’il s’agit d’un lot unique, c’est-à-dire que le stationnement fait partie du même lot, la vente en l’état n’est pas possible : il faut d’abord diviser le lot. Ce qui nécessite de suivre un processus complexe visant à modifier le règlement de copropriété et de faire intervenir un notaire.
Dans certains cas de figure, il existe un droit de préférence. De fait, vous pouvez être dans l’obligation de proposer le parking en priorité aux autres copropriétaires, lorsque cela est prévu dans le règlement.
Cependant, la jurisprudence est plutôt du côté des propriétaires vendeurs, de telles interdictions pouvant constituer une violation du principe de libre cession. En outre, chaque propriétaire est libre de diviser son lot privatif à sa guise (sous réserve du respect du règlement de copropriété et des autorisations nécessaires), modification qui doit néanmoins être faite avant la vente.
Vendre deux lots séparément : ce qu’il est possible de faire
Si vous vous lancez dans la vente d’un bien séparé de son stationnement, deux solutions se présentent :
Vous vendez les deux lots séparément à des acheteurs différents. Cette opération peut vous permettre de tirer du stationnement un prix plus élevé qu’en le vendant conjointement avec le bien.
À Arzon et Sarzeau, un parking ou un garage peut se vendre entre 10 000 et 25 000 € en moyenne, en fonction de l’emplacement exact et du type de place (sachant qu’un box fermé coûte plus cher qu’une place de parking extérieure).
Vous vendez le logement tout en restant propriétaire du parking, afin de le mettre en location. Une option intéressante qui vous permet de générer un revenu mensuel.
Dans la même zone géographique, les loyers oscillent entre 30 et 100 € par mois.
Il faut toutefois prendre en compte un désavantage significatif : en vendant les deux lots séparément à des acheteurs différents et à des moments distincts, vous risquez de perdre le bénéfice de l’exonération de la plus-value sur la cession du parking.
De fait, l’exonération ne s’applique que si le logement est votre résidence principale, dépendances incluses. Si vous séparez les lots et que les transactions sont échelonnées dans le même (plutôt que réalisées le même jour), le parking est alors considéré comme un bien immobilier indépendant, et la plus-value devient imposable.
Combien vaut un parking seul ?
Une place de parking, considérée comme un lot à part entière et non comme la dépendance d’une propriété, peut faire l’objet d’une vente ou d’une location.
Il faut donc lui attribuer un prix, en tenant compte du marché.
Ce type de bien peut être fortement convoité dans les villes denses où les logements sont nombreux et les places rares.
De plus, les stationnements sont aussi très recherchés par les investisseurs, en raison d’une rentabilité locative élevée et d’un bail moins contraignant.
La valeur d’une place de stationnement dépend de trois critères :
- Sa localisation exacte.
- Le type de stationnement (couvert ou non, en surface ou souterrain, en résidence surveillée, etc.).
- Sa surface.
N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier pour estimer le prix théorique de votre parking : les équipes d’OFIC Immobilier sont à votre service !
Arzon et Sarzeau sont deux communes du département du Morbihan, en région Bretagne. Située à l’extrémité de la presqu’île de Rhuys, Arzon compte 2 270 habitants. Elle est bordée par le golfe du Morbihan au nord, par la baie de Quiberon au sud et par Sarzeau à l’est, et fait partie du Parc naturel régional du golfe du Morbihan. De son côté, Sarzeau compte 9 000 habitants et sa superficie représente la moitié de celle de la presqu’île de Rhuys. Elle est aussi l’une des communes de France qui disposent du plus long littoral.