Trois chemins existent : vendre puis acheter, acheter puis vendre en s’appuyant sur un prêt relais, ou mener les deux de front. Aucun n’est sans risque. Vendre en premier peut vous laisser quelques semaines sans toit ; acheter en premier peut vous faire payer deux logements si la vente se fait attendre, ou se conclut sous le prix espéré. Dans la plupart des cas, ce n’est pas l’ordre retenu qui met un projet en difficulté. C’est un prix de départ trop optimiste et un calendrier qui ne prévoit aucune marge.
La question que vous vous posez, c’est « par quoi commencer ? ». Celle qui vous empêche de dormir, c’est plutôt : que se passe-t-il si quelque chose déraille ? Deux mensualités pendant des mois. Un achat signé et une vente qui tombe. Une famille, des meubles et des cartons sans adresse fixe. Le prêt relais n’est pas le vrai sujet. Le vrai sujet, c’est de ne pas mettre les vôtres en difficulté pour un projet qui devait améliorer leur vie. Voici où se trouvent les risques réels, et comment les tenir à distance.
Sommaire — lecture : 14 minutes
- Qu’est-ce qui rend un achat-revente risqué ?
- Faut-il vendre ou acheter en premier ?
- Pourquoi l’estimation passe-t-elle avant tout le reste ?
- Le prêt relais, comment ça marche et combien ça coûte ?
- Que devient le crédit qui court sur votre logement actuel ?
- Peut-on signer la vente et l’achat le même jour ?
- Comment sécuriser un achat quand la vente n’est pas faite ?
- Où vivre entre les deux logements ?
- Plus-value : que risque-t-on en déménageant avant de vendre ?
- Les quatre scénarios et leurs parades
- Ce que fait OFIC Immobilier
- Aller plus loin
- Questions fréquentes
Qu’est-ce qui rend un achat-revente risqué ?
Deux opérations, deux calendriers, et une obligation de les faire coïncider. Votre vente avance au rythme d’un acheteur : son prêt, son délai de rétractation, le travail du notaire. Votre achat avance au rythme d’un vendeur, de votre banque et des mêmes formalités. Ces deux horloges ne se synchronisent jamais d’elles-mêmes.
Les accidents possibles tiennent en quatre catégories :
- Le calendrier. Votre logement trouve preneur plus tard que prévu, ou la vente échoue entre le compromis et l’acte.
- Le prix. La vente se conclut en dessous du montant sur lequel vous aviez construit votre achat, et une partie de l’apport manque.
- Les charges cumulées. Pendant l’attente s’additionnent le crédit en cours, les intérêts du relais, parfois le nouveau prêt, deux taxes foncières, deux assurances, deux séries de charges.
- Le toit. Les dates ne se rejoignent pas : il faut un logement provisoire, un garde-meubles, deux déménagements.
Rien de tout cela n’est exceptionnel. Tout se réduit nettement quand on y pense avant la première signature. Pour mesurer chaque risque, deux sujets sont détaillés à part : payer deux crédits en même temps, et se retrouver sans logement entre la vente et l’achat.
À retenir : un achat-revente se met en danger rarement à cause de l’ordre choisi, presque toujours à cause d’un prix de vente surévalué et d’un calendrier trop serré.
Faut-il vendre ou acheter en premier ?
Commencer par vendre. Votre budget est connu à l’euro près, vous négociez votre achat sans être pressé, et vous n’aurez jamais deux crédits à la fois. Le revers : un logement temporaire peut être nécessaire si vous n’avez rien trouvé, sauf à obtenir de votre acheteur une date de départ plus tardive. C’est le choix le plus sûr quand le marché avance lentement, que votre logement sort de l’ordinaire, ou que votre budget laisse peu de marge.
Commencer par acheter. Vous prenez le temps de trouver le bon logement et vous ne déménagez qu’une fois. Le revers : l’achat repose sur un prêt relais, et c’est vous qui portez l’aléa de la vente. Si elle tarde ou se fait plus bas, l’écart est pour vous. Ce choix tient la route quand votre logement se vend facilement, que son prix est bien établi, et que vos finances supportent quelques mois de double charge.
Mener les deux en parallèle. C’est ce que visent la plupart des familles : deux compromis signés à peu près au même moment, deux actes le même jour ou à quelques jours d’intervalle. C’est faisable, à condition d’une coordination étroite et d’une solution de repli si l’une des deux opérations prend du retard.
Trois questions aident à trancher. En combien de temps votre logement peut-il se vendre au bon prix ? Combien de mois de double charge pouvez-vous assumer sans toucher à l’essentiel ? Avez-vous une solution de logement provisoire ? Nous avons déjà posé ce choix dans vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre.
Pourquoi l’estimation passe-t-elle avant tout le reste ?
Parce que chaque décision suivante en dépend : le budget d’achat, le montant du relais, la durée de la vente, donc la durée de la double charge.
Un prix trop haut au départ produit trois dégâts en chaîne. Vous visitez des logements hors de portée. La banque vous prête sur une valeur que la vente n’atteindra pas. Et votre logement reste affiché plus longtemps, ce qui allonge le relais et alourdit sa facture. À l’inverse, une estimation appuyée sur des ventes réellement signées, et non sur des prix d’annonce, protège tout le montage.
La banque raisonne de la même façon. Pour fixer un prêt relais, elle s’appuie le plus souvent sur l’avis d’agents immobiliers, d’après l’ANIL, et elle se montre plus prudente pour un logement atypique ou situé sur un marché peu actif (ANIL).
L’ordre des gestes est donc simple : faire estimer, calculer son budget, puis seulement chercher.
Le prêt relais, comment ça marche et combien ça coûte ?
La banque vous avance une partie du prix de vente d’un logement que vous possédez déjà, pour acheter le suivant sans attendre. Vous lui rendez cette somme en une fois, le jour où la vente est encaissée.
Pour combien de temps ? L’ANIL le présente comme un prêt de deux ans au maximum, réservé à un ménage qui vend un logement pour en acheter un autre. Les notaires indiquent aujourd’hui une durée généralement comprise entre 12 et 24 mois. Si la vente n’est pas faite à l’échéance, une prolongation se négocie avec la banque.
Pour quel montant ? Jamais la totalité de la valeur de votre logement. L’ANIL relevait un plafond en général de 80 % de la valeur estimée, et notait que de nombreux établissements étaient descendus à 70 %, voire 60 %. Ces taux changent d’une banque et d’une période à l’autre : seul votre conseiller connaît le sien.
Que payez-vous en attendant ? En général les intérêts et l’assurance du relais, plus le crédit en cours s’il en reste un, plus le nouveau prêt si le relais ne couvre pas tout l’achat (on parle de relais « adossé »). La banque doit s’assurer que le total de vos mensualités de crédit reste, en règle générale, sous 35 % de vos revenus.
Que coûte-t-il vraiment ? Sa durée pèse bien plus que son taux. L’ANIL l’illustrait par un calcul daté de 2008 : sur un relais de 160 000 € à 5 %, une année d’intérêts équivaut à une baisse de prix de 8 000 € consentie tout de suite. Patienter un an pour obtenir le prix rêvé revient au même que baisser son prix le premier jour.
Important : un logement qui ne se vend pas reste votre problème, pas celui de la banque. Selon la jurisprudence rappelée par l’ANIL, le risque de ne pas vendre pèse sur l’emprunteur et non sur le prêteur, dès lors que la valeur annoncée était pertinente.
Le fonctionnement pas à pas est repris dans 5 questions essentielles sur le prêt relais.
Que devient le crédit qui court sur votre logement actuel ?
À la signature de la vente, le notaire rembourse votre banque en prélevant sur le prix. Si votre contrat le prévoit, elle peut demander des indemnités de remboursement anticipé, dans la limite de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues quand la vente fait suite à un changement de lieu de travail, à une perte d’emploi ou à un décès (service-public.gouv.fr, F1669).
Le chiffre qui compte pour la suite, c’est ce qui reste une fois ce crédit soldé : c’est votre véritable apport. Demandez à votre banque un décompte écrit avant de fixer votre budget d’achat. Selon les montages, le relais peut d’ailleurs reprendre le crédit en cours.
Peut-on signer la vente et l’achat le même jour ?
Oui, et c’est souvent la meilleure configuration : le prix entre d’un côté, il sort de l’autre. Un détail surprend pourtant beaucoup de vendeurs : le notaire ne vous remet pas le prix le jour de l’acte. Il le verse après l’enregistrement de l’acte au service de la publicité foncière (service-public.gouv.fr, F2962). Lorsque le même notaire, ou deux notaires qui travaillent ensemble, traitent les deux opérations, ils organisent la circulation des fonds. Sinon, l’apport tiré de votre vente risque de ne pas être disponible le jour de l’achat. Posez la question aux notaires dès la rédaction des compromis. Le détail des délais de versement est dans vente immobilière : quels délais pour toucher votre argent ?
Pour rapprocher les deux dates, plusieurs leviers se combinent : aligner les dates prévues dans les deux compromis, convenir avec votre acheteur d’une libération des lieux un peu après l’acte, ou avec votre vendeur d’une entrée anticipée.
Comment sécuriser un achat quand la vente n’est pas faite ?
Le compromis d’achat comporte en principe une condition suspensive de prêt : si votre crédit est refusé dans les conditions prévues, l’achat tombe et les sommes versées vous sont rendues. Le délai laissé pour obtenir ce prêt ne peut pas être inférieur à un mois (service-public.gouv.fr, F1673).
Cette clause protège votre financement, pas la vente de votre logement. Si l’un dépend de l’autre, deux précautions :
- Accorder les conditions entre elles. Un compromis peut contenir plusieurs conditions suspensives, dont les parties fixent librement les délais, avec un minimum d’un mois pour celle du prêt (service-public.gouv.fr, F2965). Une condition liée à la vente de votre logement peut se proposer au vendeur ; il n’est pas tenu de l’accepter, et elle rend votre offre moins attractive face à un acheteur qui n’en demande aucune.
- Avoir déjà trouvé son acheteur. Un compromis de vente signé, avec un acquéreur dont le financement a été vérifié, rassure votre banque comme votre vendeur. L’ANIL observe que la banque accorde parfois une part de relais plus élevée lorsqu’un compromis de vente est déjà signé.
Où vivre entre les deux logements ?
Si vous vendez en premier, quelques semaines, parfois quelques mois, peuvent séparer votre départ et votre entrée dans le logement suivant. Les solutions sont classiques : rester un peu après la vente avec l’accord de l’acheteur, louer un meublé ou un logement de courte durée, être accueilli par la famille, placer les meubles en garde-meubles.
Chacune a un prix, à inscrire au budget comme les frais de notaire : loyer provisoire, garde-meubles, deuxième déménagement, charges payées deux fois.
Plus-value : que risque-t-on en déménageant avant de vendre ?
La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, à condition que le logement ait encore ce statut au jour de la vente (service-public.gouv.fr, F10864). Si vous achetez d’abord et partez avant d’avoir vendu, l’administration admet que l’exonération reste acquise quand la vente intervient dans un délai normal et que le logement n’a été ni loué, ni occupé gratuitement par des proches ou des tiers entre-temps. Dans un contexte normal, ce délai est en principe d’un an au plus, apprécié selon le marché local, le prix demandé et vos démarches de mise en vente (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10).
Concrètement : ne louez pas et ne prêtez pas l’ancien logement en attendant la vente, affichez-le au bon prix, et conservez la trace de vos démarches. Un prix demandé au-dessus du marché peut coûter l’exonération si la vente s’éternise. Votre notaire vous dira comment votre situation sera appréciée. Pour le calcul lui-même, voir calcul de la plus-value immobilière pour votre vente.
Ce qu’on voit à Arzon et sur la presqu’île de Rhuys. D’après les ventes notariées (DVF), le prix médian des ventes signées à Arzon en 2025 s’établit à 5 320 € le m² pour un appartement (67 ventes) et à 5 080 € pour une maison (59 ventes) (data.gouv.fr, DVF). À ces niveaux, un relais adossé à un logement de la commune atteint vite une somme dont les intérêts se chiffrent en centaines d’euros par mois. Sur la presqu’île, où les résidences secondaires sont nombreuses, vérifiez aussi le statut du logement que vous vendez : ce qui précède sur la plus-value vaut pour une résidence principale, à voir avec votre notaire dans les autres cas. Les achats-reventes qui se déroulent bien partent souvent du même socle : une estimation fondée sur des ventes signées, un budget d’achat calculé sur le net de la vente plutôt que sur le prix espéré, et une personne qui suit les deux calendriers à la fois.
Les quatre scénarios et leurs parades
| Scénario | Ce que vous y gagnez | Le risque principal | Ce qui le réduit |
|---|---|---|---|
| Vendre d’abord | Budget connu, négociation sereine, un seul crédit | Quelques semaines sans logement | Date de départ négociée avec l’acheteur, solution provisoire prévue, budget de transition |
| Acheter d’abord avec relais | Le temps de choisir, un seul déménagement | Double charge si la vente tarde ou se fait plus bas | Estimation prudente, mise en vente avant ou dès l’achat, budget pour plusieurs mois d’attente |
| Les deux en parallèle | Ni double charge, ni logement provisoire | Une opération glisse et entraîne l’autre | Compromis coordonnés, notaires prévenus, financement de l’acheteur vérifié, plan de repli |
| Partir avant d’avoir vendu | Un déménagement sans précipitation | Exonération de plus-value perdue si la vente traîne ou si le logement est loué | Prix juste, vente dans un délai normal, logement laissé vide |
Ce que fait OFIC Immobilier
Nous commençons par estimer votre logement à partir de ventes signées comparables, et vous remettons une estimation écrite que vous pouvez présenter à votre banque. Nous calculons ensemble ce qui vous restera après la vente : c’est la base de votre budget d’achat. Nous préparons la mise en vente pour qu’elle suive le rythme de votre recherche, et nous contrôlons le financement des acheteurs avant de vous transmettre une offre. Tout au long des deux opérations, nous tenons le calendrier avec les notaires : dates des compromis, conditions suspensives, date de l’acte, date de libération des lieux. Les décisions restent les vôtres : l’ordre, le prix, les dates.
Aller plus loin
- Tout part de l’estimation. Budget, relais, durée de vente : un chiffre trop haut au départ se paie à chaque étape.
- Un relais coûte surtout par sa durée. Un prix juste qui fait vendre vite revient souvent moins cher qu’un prix espéré qui fait attendre.
- Prévoyez une marge. Une solution de repli pour le logement, et de quoi tenir quelques mois de double charge.
Premier geste : avant toute visite, faites estimer votre logement et demandez à votre banque le décompte de votre crédit en cours. Vous saurez alors quel est votre vrai budget.
Questions fréquentes
Est-il plus prudent de vendre avant d’acheter ?
Oui, quand le budget est serré, le marché lent ou le logement atypique. Acheter en premier se défend si votre logement se vend facilement et que vous pouvez assumer quelques mois de double charge.
Quelle part de la valeur de mon logement la banque avance-t-elle en relais ?
Une partie seulement, variable selon la banque et l’époque. L’ANIL relevait des quotités de 60 % à 80 % de la valeur estimée. Votre conseiller vous donnera la sienne.
Et si mon logement n’est pas vendu à la fin du relais ?
Le relais doit être remboursé. Certaines banques acceptent de le prolonger ; sinon, il faut vendre, souvent moins cher. Le risque de ne pas vendre reste à la charge de l’emprunteur.
Les deux actes peuvent-ils être signés le même jour ?
Oui, si les deux compromis et les notaires sont coordonnés. Comme le prix de vente n’est versé qu’après l’enregistrement de l’acte, la circulation des fonds doit être préparée à l’avance.
Déménager avant d’avoir vendu me fait-il perdre l’exonération de plus-value ?
Pas forcément. Elle peut rester acquise si la vente intervient dans un délai normal, en principe un an au plus, et si le logement n’a été ni loué ni prêté entre-temps. Votre notaire examine votre cas.
Ma banque peut-elle me facturer des indemnités au moment de la vente ?
Si votre contrat le prévoit, dans la limite de 6 mois d’intérêts et de 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues en cas de mutation, de licenciement ou de décès.
Sources
- Prêts relais : faut-il être inquiet ? — ANIL, 2008 et suite
- Crédit immobilier : devoir de mise en garde du prêteur et crédit relais — ANIL
- Prêt relais, durée et fonctionnement — immobilier.notaires.fr, « Prêt relais en 2026 », 04/02/2026
- Je veux obtenir un crédit immobilier — service-public.gouv.fr, F16123
- Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? — service-public.gouv.fr, F1669
- Que devient la vente lorsque le crédit immobilier est refusé ? — service-public.gouv.fr, F1673
- Promesse de vente d’un logement existant — service-public.gouv.fr, F2965
- Acte de vente d’un logement existant — service-public.gouv.fr, F2962
- Impôt sur le revenu, plus-value immobilière — service-public.gouv.fr, F10864
- Plus-values immobilières, exonération de la résidence principale — BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10
- Demandes de valeurs foncières (DVF), ventes 2025 à Arzon — data.gouv.fr
Ces repères sont généraux. Le financement se règle avec votre banque ou votre courtier, la fiscalité et le calendrier des actes avec votre notaire. Les données de l’ANIL sur les prêts relais datent de 2008 et décrivent des pratiques qui varient selon les banques.
Jehan-Hervé Rondot, directeur de l’agence — OFIC Immobilier, Arzon
Directeur d’OFIC Immobilier, Jehan-Hervé accompagne depuis plusieurs années les propriétaires d’Arzon et de la presqu’île de Rhuys dans la vente de leur appartement ou de leur maison.
Carte professionnelle CPI 5605 2016 000 007 947, délivrée par la CCI du Morbihan.
Vous vendez sur la presqu’île de Rhuys pour racheter ? Nous estimons d’abord votre logement et calculons ce qui vous restera, avant la moindre visite.