Pour bien préparer votre projet de vente, il faut en étudier tous les aspects. Or, il est possible d’oublier un peu vite la fiscalité de votre vente immobilière. En effet, une fois la transaction terminé, vous allez devoir payer des impôts (tout comme l’acheteur doit payer les siens). En l’occurrence, il s’agit de la taxe sur l’éventuelle plus-value réalisée à cette occasion. Quel va être son impact sur la fiscalité de votre vente de logement à Sarzeau ?
Petit rappel à propos de la plus-value immobilière
La fiscalité d’une vente immobilière impacte votre plus-value. La plus-value immobilière est le bénéfice que vous tirez de votre vente. Disons que vous vendez votre bien 300 000 € alors qu’il vous a coûté 270 000 €, frais d’entretien et de gestion inclus. Vous faites une plus-value de 30 000 €.
Pour calculer la plus-value éventuelle, il faut vous appuyer sur deux choses :
- Prix d’achat du logement. Il faut y inclure les frais d’enregistrement payés lors de l’acquisition, ainsi que le montant de tous les travaux (construction, rénovations, améliorations, agrandissement). Si vous ne l’avez pas acheté (succession, cession, etc.), vous devez tenir compte de la valeur déclarée quand vous en avez hérité.
- Prix de vente estimé. Pour le connaître, le mieux est une estimation par un agent immobilier. (Pour plus d’informations sur le prix de vente, lisez cet article.)
Quel impact va avoir la taxe sur la plus-value sur la fiscalité de votre vente immobilière ?
Taxation sur la plus-value : son impact sur la fiscalité de votre vente immobilière
Commençons par la bonne nouvelle. Vous êtes exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière :
- Si vous vendez votre résidence principale ;
- Ou si vous achetez d’abord une nouvelle résidence principale, vous déménagez, et seulement ensuite, vous vendez votre ancien logement. C’est à la condition que tout ceci se déroule dans un délai « raisonnable ». En général, c’est un délai d’un an, mais il revient au fisc d’en décider.
Si vous ne vendez pas votre résidence principale, la taxe est perçue au titre de l’impôt sur le revenu (à hauteur de 19 %) et des prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2 %). En tout, elle vaut 36,2 % de votre plus-value. Si votre plus-value dépasse 50 000 €, vous pouvez devoir aussi une taxe complémentaire entre 2 et 6 %.
Cet impact sur la fiscalité de votre vente immobilière n’est pas systématique. Vous n’allez pas automatiquement devoir 36,2 %. Des abattements sont accordés suivant votre ancienneté en tant que propriétaire. Plus cela fait d’années, plus vous êtes « soulagé ». Une exonération complète n’est possible qu’au bout de 30 ans.
Les cas d’exonération de la taxe sur la plus-value
Voici d’autres cas où vous pouvez jouir d’une exonération :
- Vous vendez un bien dont le prix n’excède pas 15 000 €.
- Il s’agit de la vente d’une résidence secondaire, pour la première fois depuis 2012. Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans. Enfin, vous vous engagez à employer le fruit de la vente, en tout ou en partie, pour acheter votre résidence principale dans un délai de 2 ans.
- Vous êtes une personne âgée vivant en maison de retraite, ou un adulte handicapé vivant en foyer d’accueil. Vous vendez votre ex-résidence principale. Elle ne doit pas avoir été occupée entre-temps. Vous devez vendre dans les 2 ans ayant suivi votre départ. Le tout sous conditions de ressources.
- Vous êtes une personne retraitée, ou titulaire d’une carte d’invalidité. Vous vendez autre chose que votre résidence principale. Le tout sous conditions de ressources strictes (environ 10 000 €/an pour la première part fiscale).
- La vente fait suite à une expropriation, réalisée après une déclaration d’utilité publique. Et il ne s’agit pas de votre résidence principale.
- Vous vendez autre chose que votre résidence principale. Vous avez transféré votre résidence à l’étranger, dans un pays membre de l’Union européenne ou ayant passé une convention fiscale avec la France.
Pour un impact moindre sur la fiscalité de votre vente immobilière, essayez de déterminer le moment le plus favorable pour votre transaction. Un agent immobilier saura vous conseiller.