Si vous me lisez, c’est sans doute parce que vous avez investi dans l’immobilier locatif à l’aide du dispositif Pinel.
Mais voilà : aujourd’hui, votre situation a évolué.
Changement de projet, envie de récupérer votre capital, opportunité de marché que vous souhaitez saisir, vendre pour acheter autre chose : quelle que soit la raison, vous envisagez donc de vendre le logement acquis dans le cadre de ce dispositif fiscal.
La question est la suivante : quand peut-on revendre un Pinel sans perdre l’avantage fiscal ?
C’est une interrogation légitime.
Et avant de mettre votre logement en vente dans le Morbihan, je vous conseille de bien comprendre les règles du jeu. Car en matière de Pinel, l’anticipation fait toute la différence.
Petit rappel sur le dispositif Pinel
Commençons par rappeler les bases de l’investissement Pinel.
La loi Pinel désigne un dispositif de défiscalisation permettant d’investir dans un logement neuf destiné à la location, en échange d’une réduction d’impôt. Celle-ci est plus ou moins importante selon la durée d’engagement locatif : plus vous louez longtemps, et plus vous économisez d’impôts.
Avec ce mécanisme, le gouvernement avait pour but de favoriser la construction de biens immobiliers neufs et ainsi de répondre à la demande locative dans les zones dites « tendues ».
En contrepartie de cet avantage fiscal, l’acheteur s’engage à respecter plusieurs conditions :
- Acheter un bien neuf situé dans une zone éligible.
- Le mettre en location dans les 12 mois suivant l’achat ou la livraison du bien.
- Respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.
- S’engager sur une durée de location.
Cet engagement est de 6 ou 9 ans au départ, avec la possibilité d’aller jusqu’à 12 ans.
En 2024, dernière année de validité du dispositif Pinel, les taux de réduction d’impôt étaient les suivants :
- 9 % pour 6 ans.
- 12 % pour 9 ans.
- 14 % pour 12 ans.
La réduction d’impôt est limitée pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an dans la limite de 300 000 € par contribuable et par an, et d’un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable.
Concrètement, quand peut-on revendre un Pinel ?
Dans la majorité des cas, la réponse est simple : vous pouvez revendre votre bien Pinel à la fin de votre période d’engagement locatif, soit après 6 ou 9 ans.
Si vous ne souhaitez pas prolonger jusqu’à 12 ans, il suffit de ne pas renouveler l’engagement initial.
Bien sûr, vous avez toujours la possibilité de vendre avant. Et c’est peut-être la question que vous vous posez.
Mais je préfère être très transparent : une revente anticipée entraîne la perte de l’avantage fiscal, et surtout, le remboursement des réductions d’impôt déjà perçues.
Ainsi, si vous choisissez de vendre un an trop tôt, cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros à restituer. Autant dire que c’est rarement une bonne opération.
Autre point souvent méconnu : pour revendre, vous ne devez pas avoir déclaré de déficit foncier au cours des trois dernières années. Ce mécanisme de défiscalisation supplémentaire bloque temporairement la revente, car il s’ajoute à l’avantage Pinel.
Les rares exceptions à connaître pour revendre un bien Pinel plus tôt
À la question de savoir « quand peut-on revendre un Pinel », la réponse est donc : n’importe quand, à condition d’avoir conscience des conséquences fiscales d’un tel choix.
Il existe toutefois des cas de force majeure qui permettent de vendre sans pénalité avant la fin de l’engagement :
- Le décès du propriétaire du logement concerné.
- Une situation d’invalidité liée à un accident ou une maladie.
- Un licenciement qui induit un changement dans la situation économique du propriétaire.
Dans ces situations bien précises, l’administration fiscale ne remet pas en cause l’avantage Pinel. Attention toutefois : le divorce n’est pas considéré comme une exception. Le cas échéant, il revient aux ex-conjoints de trouver un accord sur le devenir du bien.
Enfin, n’oubliez pas un dernier élément important : la fiscalité sur la plus-value. Un bien Pinel reste soumis aux règles classiques d’imposition lors de la revente. Plus vous détenez le logement longtemps, plus les abattements sont importants. Mais sauf dans le cas d’une détention très longue (30 ans en tout), l’impôt et les prélèvements sociaux restent à anticiper.
Et si nous parlions ensemble de votre projet de revente ?
Si vous envisagez de revendre un bien acheté sous le régime Pinel, mon conseil est simple : ne prenez pas de décision hâtive !
Durée d’engagement, fiscalité, valeur actuelle du bien, dynamique du marché local… chaque détail doit être pris en compte pour que votre décision soit pertinente.
Je prends toujours le temps d’analyser la situation de mes vendeurs pour leur éviter de coûteuses erreurs. Si vous vous posez encore des questions sur le bon moment pour vendre, ou sur la stratégie à adopter à Arzon ou Sarzeau, je vous invite à me contacter.
Parlons-en : une revente bien préparée, c’est souvent plusieurs milliers d’euros gagnés… ou économisés !
Arzon et Sarzeau sont deux communes du département du Morbihan, en région Bretagne. Située à l’extrémité de la presqu’île de Rhuys, Arzon compte 2 270 habitants. Elle est bordée par le golfe du Morbihan au nord, par la baie de Quiberon au sud et par Sarzeau à l’est, et fait partie du Parc naturel régional du golfe du Morbihan. De son côté, Sarzeau compte 9 000 habitants et sa superficie représente la moitié de celle de la presqu’île de Rhuys. Elle est aussi l’une des communes de France qui disposent du plus long littoral.