Vous avez le projet de vendre votre logement ? Pour y parvenir, vous avez certaines obligations à respecter… et encore plus si vous comptez vendre un bien immobilier en cours de location, avec un locataire dans les lieux. En plus de constituer un dossier de vente, vous devez gérer le congé pour vente et respecter le préavis du locataire. De fait, vous ne pouvez pas dire au revoir à votre occupant en claquant des doigts ! Il y a une procédure stricte à suivre. Comment procéder dans les règles, et ainsi vendre un logement à Sarzeau déjà loué ?
Quand donner congé à votre locataire ?
Les conditions encadrant le congé pour vente et le préavis du locataire sont strictes (elles le sont encore plus depuis la loi Alur de 2014).
Pour vendre votre logement en cours de location, il faut savoir que :
- Il faut justifier votre demande par un motif « sérieux et légitime », en l’occurrence, la vente du bien.
- Le locataire a droit à un préavis de 6 mois minimum. C’est pourquoi vous ne pouvez donner congé qu’à l’approche de la fin du bail locatif, au moins 6 mois avant la date d’échéance.
- Si vous-même, vous aviez acheté le logement déjà loué, vous ne pouvez donner congé à l’occupant qu’après le premier renouvellement du bail en cours. Autrement dit, avant de vendre, vous êtes obligé d’attendre que le bail du locataire ait été reconduit, tacitement ou non.
Si vous ratez votre fenêtre pour signifier le congé pour vente et le préavis du locataire, vous devrez attendre la prochaine échéance du contrat de location !
Congé pour vente et préavis du locataire : comment informer l’occupant de votre volonté de vendre ?
Vous pouvez procéder de deux façons :
- Remettre votre demande en mains propres contre un émargement ou un récépissé.
- Délivrer le congé au locataire par le biais d’un huissier. Il prend la forme d’un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le document remis à l’occupant doit mentionner la date d’échéance du bail locatif et le motif de votre demande (soit la mise en vente du bien). Il doit aussi permettre au locataire d’exercer son droit de préemption.
Comment respecter le droit de préemption de votre locataire ?
Le droit de préemption de l’occupant, c’est son droit de se positionner en priorité pour acheter le logement. Vous êtes obligé d’offrir cette possibilité, en même temps que vous gérez le congé pour vente et le préavis du locataire. À cette fin, votre congé doit donc aussi contenir une description précise du lot et son prix de vente.
Dès que le locataire en est informé, il dispose d’un délai de 2 mois pour vous répondre :
- S’il répond par la négative, alors il doit quitter les lieux à la date indiquée dans le courrier, c’est-à-dire l’échéance du bail locatif.
- S’il répond par l’affirmative, alors vous lui vendez votre bien par la voie classique.
Si le locataire ne répond pas du tout, cela a valeur de refus.
Quelles sont les autres obligations pour vendre un logement à Sarzeau ?
En-dehors de ce qui a été évoqué plus haut, vos obligations ne diffèrent pas de celles d’une transaction classique. Vous avez toujours besoin de faire réaliser les diagnostics techniques obligatoires, de signer un avant-contrat de vente, puis de signer l’acte authentique chez le notaire.
Avant vos démarches de congé pour vente et de préavis du locataire, il est recommandé de faire une estimation de valeur pour proposer un prix cohérent. Si jamais votre prix final s’avère trop bas par rapport à l’offre faite au locataire, ce dernier peut se retourner contre vous. Il peut prétendre que vous avez délibérément fixé un prix trop élevé, afin de l’empêcher d’acheter.
Il faut avoir le sens du timing pour vendre votre logement à Sarzeau occupé. Si vous avez peur de rater votre fenêtre d’opportunité, optez pour une vente professionnelle. Votre agent immobilier saura vous accompagner tout au long du processus.