Vous avez pris la décision de vendre votre maison à Sarzeau ? C’est un bien beau projet que vous préparez là !
Mais attendez une seconde. Avant de foncer tête baissée, laissez-moi attirer votre attention sur un point souvent méconnu : le droit de préemption urbain.
Je rencontre régulièrement des vendeurs qui découvrent ce dispositif seulement en cours de transaction… Et, croyez-moi, cela peut compliquer les choses lorsqu’on n’est pas préparé.
Vous ne souhaitez pas voir votre vente immobilière vous échapper ? Vous n’avez pas envie que votre transaction soit prolongée pendant des mois, voire des années ?
Dans cet article, je vous explique tout ce qu’il faut savoir au sujet du droit de préemption urbain – et comment vous en prémunir.
Le droit de préemption, qu’est-ce que c’est ?
Commençons par donner une définition du droit de préemption urbain, et par comprendre son importance dans le cadre de votre vente immobilière à Sarzeau.
En deux mots, il s’agit du droit accordé à la commune d’acheter votre propriété en priorité une fois que vous l’avez mise en vente. Autrement dit : vous choisissez de vendre, mais la collectivité peut décider de se substituer à votre acheteur potentiel.
Attention : il ne s’agit pas d’une expropriation. Vous ne perdez pas votre droit sur votre propriété, et la préemption ne s’applique qu’au moment où vous décidez de mettre votre logement sur le marché.
Par ailleurs, le droit de préemption urbain est encadré par le Code de l’urbanisme et limité à certaines zones de chaque commune. Ces zones sont définies par la mairie dans le cadre d’un plan consultable par tout un chacun.
Concrètement, si votre maison est située dans une zone de préemption, la mairie peut prendre la décision de l’acheter, par exemple pour mener à bien un projet d’intérêt public :
- Créer de nouveaux logements sociaux.
- Construire une école.
- Développer des espaces verts ou des équipements collectifs.
- Préserver le commerce de proximité.
- Etc.
La mauvaise nouvelle, c’est donc que vous ne pouvez pas échapper au droit de préemption urbain dès lors que votre propriété est concernée. Mais il est possible de vous informer à l’avance.
Comment savoir si votre maison est concernée par le droit de préemption urbain ?
La première chose que je conseille à mes clients qui s’interrogent sur le droit de préemption urbain, c’est de vérifier directement auprès du service « urbanisme » de la mairie. C’est le moyen le plus simple de savoir si votre bien immobilier se trouve dans une zone de préemption.
De toute façon, vous ne pourrez pas passer à côté de cette vérification au cours de votre transaction : le notaire est obligé de vérifier ce droit et, pour cela, d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie dès que vous signez le compromis. La commune a ensuite deux mois pour se positionner.
Que se passe-t-il à partir de là ?
- Si la mairie ne se manifeste pas, la vente suit son cours normalement.
- Si la mairie refuse de se positionner, vous pouvez poursuivez votre transaction.
- Si la mairie choisit de se positionner, elle vous fait une offre… et très souvent, à un prix inférieur à celui que vous demandez. (Pas question, donc, de vendre au-dessus des prix du marché !)
Dans ce dernier cas, vous avez le choix : accepter la proposition de la municipalité, renoncer à vendre, ou bien saisir le juge de l’expropriation afin d’obtenir une révision du prix.
Et si votre logement est occupé par un locataire ?
Il existe aussi un droit de préemption du locataire. Cela veut dire que si votre maison ou votre appartement est en location, vous devez le proposer en priorité à votre locataire. Celui-ci dispose de deux mois pour se décider. S’il refuse, vous pouvez alors mettre en vente librement votre propriété.
Alors, que faire face au droit de préemption urbain ?
Je sais que toutes ces règles peuvent sembler un peu compliquées, surtout quand on veut vendre vite et sereinement. Mais rassurez-vous : vous n’êtes pas seul(e). Je suis là pour vous accompagner.
Avant de lancer officiellement votre transaction, je vous invite à :
- Vous renseigner auprès de la mairie pour savoir si votre logement se trouve dans une zone de préemption.
- Échanger avec un professionnel de l’immobilier (c’est mon rôle !) pour anticiper les démarches et éviter les mauvaises surprises.
Concrètement, que pourrez-vous faire ? Par exemple, sachant que votre bien est concerné par le droit de préemption, vous pouvez faire le choix de ne pas vendre pour le moment et d’attendre que les choses changent.
En résumé : le droit de préemption urbain n’empêche pas de vendre, mais il peut influencer le déroulement de votre transaction. Mieux vous êtes préparé(e), plus la vente se fera dans de bonnes conditions.
Arzon et Sarzeau sont deux communes du département du Morbihan, en région Bretagne. Située à l’extrémité de la presqu’île de Rhuys, Arzon compte 2 270 habitants. Elle est bordée par le golfe du Morbihan au nord, par la baie de Quiberon au sud et par Sarzeau à l’est, et fait partie du Parc naturel régional du golfe du Morbihan. De son côté, Sarzeau compte 9 000 habitants et sa superficie représente la moitié de celle de la presqu’île de Rhuys. Elle est aussi l’une des communes de France qui disposent du plus long littoral.