Lorsque j’échange avec des propriétaires vendeurs, une scène se répète très souvent. Tout est prêt : le projet est clair, le bien est valorisé, la motivation est présente. Puis, au moment de rassembler les documents, il y a un petit moment de flottement. Et les diagnostics techniques, alors ?
« Ah, mes diagnostics ? Je crois qu’ils datent de l’achat, il y a 20 ans ! »
Dans ce cas, ils sont forcément périmés… et ne sont donc plus valables pour la transaction.
Si vous vous reconnaissez dans cette scène, soyez rassuré(e) : votre cas n’est pas isolé. Surtout, c’est une situation qu’il est possible d’anticiper afin de disposer des bons diagnostics immobiliers pour vendre à Arzon, Sarzeau ou ailleurs dans le département du Morbihan.
Dans cet article, je vous parle de la validité des diagnostics et de ce que vous devez faire pour bien vous préparer.
Pourquoi les diagnostics posent-ils souvent problème au moment de vendre ?
En se lançant dans un projet de vente immobilière, on pense d’abord au prix à fixer, aux visites à organiser, à la stratégie de promotion à mettre en place. Et à d’autres fondamentaux du même genre.
Mais la vérité, c’est que l’on pense rarement aux diagnostics immobiliers.
Et pourtant, la loi est claire : en tant que propriétaire vendeur, vous avez l’obligation de remettre à l’acheteur des diagnostics en cours de validité.
Le souci, c’est que ces documents ont tous une durée de validité différente. Certains expirent vite, d’autres sont valables durant des années (voire de façon illimitée).
Résultat : au moment de vendre, on découvre que tout (ou presque) est périmé. Et là, une question revient systématiquement : que faut-il refaire, et quand ?
Les diagnostics immobiliers pour vendre et leurs dates de péremption
Je vais être très concret, parce que c’est exactement ce que j’explique à mes clients vendeurs.
Voici les principaux diagnostics immobiliers à vérifier avant toute mise en vente, avec leurs délais de validité à prendre en compte.
Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
Le DPE est obligatoire pour tous les logements, sans exception. Sa validité est de 10 ans, mais attention : ce diagnostic a été révisé le 1er juillet 2021. Si le vôtre a été réalisé avant cette date, il doit donc être refait.
Par ailleurs, un nouveau DPE doit être établi si vous avez réalisé des travaux d’isolation ou de remplacement des équipements (de chauffage ou de production d’eau chaude).
L’amiante et le plomb
Ces diagnostics concernent uniquement les logements anciens, selon leur date de construction. S’ils sont négatifs, leur durée de validité est illimitée.
En revanche, en cas de présence de plomb, le Crep (diagnostic plomb) est valable 1 an. En cas de présence d’amiante, le diagnostic idoine est valable 3 ans.
Les diagnostics électricité et gaz
Ces diagnostics doivent être réalisés si les installations d’électricité et/ou de gaz ont plus de 15 ans. Leur validité est de 3 ans.
Ce sont des documents très regardés par les acheteurs, car ils touchent directement à la sécurité des occupants.
L’ERP (état des risques et pollutions)
L’ERP est obligatoire pour tous les biens situés dans des zones signalées par un arrêté préfectoral – dans les faits, cela concerne à peu toutes les communes de France. Il signale l’existence d’un risque naturel, technique ou chimique.
Ce diagnostic n’est valable que 6 mois. Autrement dit, il doit être établi à nouveau pour chaque vente. Mais vous n’avez pas besoin de faire appel à un professionnel pour obtenir ce diagnostic : il peut être produit en ligne par un particulier.
La loi Carrez
Le diagnostic loi Carrez est indispensable pour les lots en copropriété. Sa validité est illimitée, sauf si vous avez réalisé des travaux modifiant la surface du lot privatif.
Le diagnostic technique global (DTG)
Ce diagnostic concerne les copropriétés de plus de 10 ans. Même si aucun délai légal n’est fixé, je considère qu’au-delà de 10 ans, il perd beaucoup de sa pertinence.
Les diagnostics termites et mérules
Ces documents sont requis uniquement si la zone est déclarée à risque.
Le diagnostic termites est valable 6 mois. Pour les mérules, même sans obligation stricte, une mise à jour est vivement recommandée : c’est une information clé pour l’acheteur.
Et si vos diagnostics immobiliers pour vendre sont périmés ?
Je vais être très franc : un diagnostic expiré n’est pas recevable juridiquement le jour de la signature chez le notaire.
Si un document n’est plus valide et qu’un problème se manifeste après la vente, vous vous exposez à des risques sérieux : action pour vice caché, accusation de dol, baisse du prix, voire annulation de la vente, etc.
C’est pour cette raison que je recommande toujours de vérifier ses diagnostics en amont, avant même les premières visites. Cela laisse le temps de refaire ceux qui doivent l’être et d’aborder la vente sereinement.
Voici ma recommandation : ne restez pas seul(e) face à cette liste potentiellement indigeste. Un diagnostiqueur certifié saura vous dire exactement quoi refaire. Et si vous passez par un professionnel de l’immobilier, c’est encore plus simple : je m’occupe de tout vérifier, de tout lister et de vous éviter les mauvaises surprises.
Vous êtes en train de préparer votre vente dans le Morbihan ? Vous doutez de la validité de vos diagnostics ?
C’est probablement le bon moment pour en discuter avec un professionnel. De fait, chaque bien est différent, chaque situation aussi. Un simple échange permet souvent d’y voir plus clair et d’éviter des erreurs coûteuses.
Et si nous en parlions ensemble ?
Arzon et Sarzeau sont deux communes du département du Morbihan, en région Bretagne. Située à l’extrémité de la presqu’île de Rhuys, Arzon compte 2 270 habitants. Elle est bordée par le golfe du Morbihan au nord, par la baie de Quiberon au sud et par Sarzeau à l’est, et fait partie du Parc naturel régional du golfe du Morbihan. De son côté, Sarzeau compte 9 000 habitants et sa superficie représente la moitié de celle de la presqu’île de Rhuys. Elle est aussi l’une des communes de France qui disposent du plus long littoral.